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2020年經濟前瞻:能否穩住房地產業
發布時間:2019-12-24 發布者:辦公室 點擊:1144次
來源:一財經 發布時間:2019-12-23 13:57 搜集整理:中國產業網

   近來資本市場的走勢有所好轉,反映出投資者對明年偏樂觀的預期。而且,從近期交易的熱點看,ST板塊、券商等板塊的走勢較強,這是否反映投資者的風險偏好上升?不過,按我的理解,投資者這種情緒的轉好,更多是基于對政策放松的預期。那么,政策如何放松,效果究竟如何?這就需要對2020年政策效應作出合理評估。本文側重分析政策的側重點在哪里,明年實現穩增長假設的前提是什么,不討論影響因子太多的股市。

  2020年積極財政政策或比今年略緊

  盡管這次中央經濟工作會議繼續提積極財政政策和穩健的貨幣政策,但更強調“積極的財政政策要大力提質增效,更加注重結構調整,堅決壓縮一般性支出,做好重點領域保障,支持基層保工資、保運轉、;久裆。”

  相比去年中央經濟工作會議,提出要大規模減稅降費,今年則強調要過“緊日子”,原因何在呢?

  首先,今年減稅降費是從四月份才開始全面實施的,即實際減稅降費實施了三個季度,而明年則要全年實施,因此,減稅降費總額大約要比今年增加25%,即財政收入要減少約5000億元左右。

  其次,今年1—11月累計,全國非稅收入29268億元,同比增加5936億元,這主要是由特定國有金融機構和國企多上繳利潤,以及多渠道盤活國有資源資產等方式增加非稅收入。明年即便繼續讓特定國企多上繳利潤,非稅收入的增速也將大幅下滑,畢竟“挖潛”空間有限,加上國企的盈利增速下降。

  第三,中國經濟從高速度增長向高質量增長轉型,也需要政府轉型。為了提質增效,就得堅決壓縮一般性支出,而非通過中央或地方政府加大舉債規模的方式來實現收支平衡。

  因此,明年的財政支出增速可能比今年7%左右還要低,大規模拉動基建投資的方式也不現實。

  中央經濟工作會議提出,要保持宏觀杠桿率水平的穩定,這也意味著政府部門的杠桿率水平也要總體穩定,盡管我認為中央政府加杠桿的空間還是比較大的。

  2020年穩健的貨幣政策一定偏寬松

  如果財政政策的積極度有限,那么,貨幣政策就必須發力。西方國家應對經濟衰退,也主要靠貨幣政策,因為財政涉及到納稅人的利益,政策空間一般都不大。

  我國央行從2017年以來,不斷降準和定向降準,今年在全球降息潮下,央行也通過降MLF、逆回購利率等方式,小幅多次降息。不過,從效果看,實體經濟的利率水平降幅并不明顯,而且信用利差仍處在高位。

  一般認為,貨幣政策對于抑制經濟過熱的效果比較顯著,但對于提振經濟的效果則有限。對于我國而言,似乎更是如此。因為相對于我國GDP的增速,官方利率水平一直是偏低的,例如,從加入WTO到2008年,我國名義GDP增速達到了16%,但國債利率水平只有3.6%,兩者相差了10個百分點以上,差距巨大。

  2008年金融危機之后,我國平均經濟名義增速約為11%,但利率水平還是在3.5%左右,經濟增速放緩了,但利率水平基本沒變,而且二者差距雖有收窄但仍然有7個百分點。我國利率和經濟增速的背離,與美國、日本、韓國的情況形成巨大反差。

  也就是說,我國無風險收益率水平與經濟波動的相關性不大,我國金融體系的核心問題在于市場經濟尚未完善,全社會信用體系還很不健全,因此,降息對于實體經濟的利率水平影響不明顯,但對于金融市場或資本市場的影響則相對明顯。

  同樣,降準在經濟增速下行時,對整體流動性的改善也不大明顯,如過去多次降準,但流動性似乎很難流到“流動性枯竭”的領域,出現了流動性分層現象。目前,社融增速維持在兩位數,但M2增速卻始終只有8%左右,而過去很長時間內,M2增速則要大幅超過名義GDP增速,說明我國金融體系的貨幣創造大幅減弱。

  2020年,貨幣政策在穩健的前提下,估計還是會繼續“小步快走”地降息,盡管降息對于降低市場實際利率的效果有限,但對于引導預期的作用應該還是有的,尤其是對于資本市場和房地產市場的達到“穩預期”會有一定作用。

  或許有人會質疑,11月份CPI到4.5%,會否使得央行降息“止步”?我覺得應該不會,首先,這輪CPI上升是結構性的,核心CPI并未上升,供給端的問題有望在明年得到緩解。

  在穩增長和防通脹的選擇方面,2020年央行將更加側重“穩增長”,畢竟中央經濟工作會議把三大攻堅戰的排序位置也進行了調整,把脫貧(穩增長)放在首位,把防風險放在了第二位。

  在目前暫未看到企業經營狀況總體明顯改善的情況下,在明年政府層面對提升總需求的“加杠桿”力度又有限的情況下,逆周期政策一定會傾向于貨幣政策發力。

  要保六,穩房價

  前段時間,學界爭議要不要保六,最終發現,大部分人還是認可保六。實際上保六不僅是為了穩增長,實現GDP翻番目標,而且還是為了穩就業,因為這兩年來,民企尤其是中小民企關門的為數不少——貿易摩擦、產業外遷、環保壓力及拆違等,都或多或少地加大了就業壓力。

  雖然今年商品房銷量并沒有出現回落,房地產開發投資增速依然維持在10%以上,但二手房市場成交價格的走弱,卻是不爭的事實。由于新房采取限價,因此,一手房價格走勢或中簽率沒有任何意義,就相當于A股的一級市場中簽率變化,不代表熊牛。然而,二手房價格的變化,相當于股市的二級市場,反映投資者的真實預期。

  不過,由于我國迄今沒有一個權威性的二手房價格指數(類似于上證綜指),我們只能靠草根調研來獲得一些數據?傮w調研下來,發現與去年同期相比,二手房價格下跌城市的數量要超過上漲的數量,最典型的就是中國最大和第二大城市上海、北京,這兩個超大城市的二手房價格均出現了明顯回落。

  因此,“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩方針,其合力的方向應該是向上,即防止房價和地價“大落”而非“大起”。試想一下,房地產經歷了時間長達20余年全球罕見的大牛市,累積了巨大社會財富,如果出現大跌,則地方政府、企業部門、金融機構和居民部門的“資產”豈不是將大幅縮水,從而引發危機?

  今年1-11月份,全國土地出讓收入增長8.1%,作為地方財政的重要收入來源的賣地收入,如果明年不再增長,那么,財政收支缺口就會更大,要使得財政收入不滑坡,穩地價是關鍵。

  對于非金融企業部門而言,由于盈利增速的大幅下滑,償債壓力顯然會大幅上升。賣樓恐怕是還債的現實選擇。例如,馬云日前在上海浙江商會論壇上透露,過去一周內,找他賣樓的企業家很多。據統計,截至2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投資性房地產,占比超過48%,合計持有市值達1.3萬億元。

  對于銀行而言,房地產在銀行資產中作為相對優質且便利變現的資產,占比也不少,估計占20%以上,如果房價下跌,則不良率將顯著上升。

  對于居民部門而言,目前29萬億元的房貸余額占住宅總市值的比重并不高,但房貸余額中大部分為中等收入群體的負債,實際上80-90后的群體負債占比很高,如果房價持續下跌,那么他們的還貸履約率恐怕會成問題。

  綜上,盡管我們都希望中國經濟能減少對房地產的依賴度,但事實上卻越來越難。過去比較奏效的基建投資拉動經濟手段,如今難見效果;過去民間投資增速在20%以上,如今降至4%左右。

  我曾提出通過增發國債、讓中央政府加杠桿來替代地方政府舉債,一方面可以降低政府部門利息成本,減輕地方政府負擔,另一方面,地方政府壓力減輕后,可以有效拉動民間投資。但從目前看,高層更希望在提質增效的前提下,實現經濟轉型。故供給側結構性改革當然是主線,但見效需更長時間;因此,2020年要實現6%左右的增長,一定更取決于房地產的穩定增長了。

  基于此,2020年需要更寬松的金融環境,更低的利率水平,甚至需要實行更加開放的對外政策以穩定的外部環境——實現保六的假設條件比過去更多、更具有技術挑戰性。這對于資本市場而言,或是機會所在。

  (作者單位:中泰宏觀)

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